世の中の電子化は進み、不動産業界も例外ではありません。契約書まわりの電子化も進み始めています。比較的時間を要した契約書まわりも電子化することでスピードアップならびに効率化が期待されています。今回は電子委任状についての記事を紹介します。

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総務省及び経済産業省は、電子委任状の普及の促進に関する法律第5条第1項に規定する主務大臣の認定を、セコムトラストシステムズ株式会社及び株式会社エヌ・ティ・ティネオメイトに対して行い、認定状を交付したと発表した。

認定は6月27日付で、今回が初めての電子委任状取扱業務の認定となる。

では「電子委任状」とは一体どのようなものか。不動投資家にも関係してくるようなものなのか？

電子委任状の普及の促進に関する法律（電子委任状法）は、平成29年6月16日公布、平成30年1月1日から施行された。

「電子委任状」とは法人の代表者等が使用人等に代理権を与えた旨を表示する電磁的記録（同法2条1項）のことで、「電子委任状取扱業務」とは、代理権授与を表示する目的で、法人等の委託を受けて、電子委任状を保管し、関係者に対し、当該電子委任状を提示し、又は提出する業務（同法2条3項）をいう。

つまり「電子委任状」は、これまで書面で作成していた会社の代表者名義の委任状を電子化（データ化）したもので、「電子委任状取扱業務」はこの「電子委任状」が真正なものであることを契約者等が確認するため、当該電子委任状の保管等を行う業務である。

例えば、法人Ａが取引先等と何らかの契約を結ぶ場合、契約書には双方の代表者名の記載、代表取締役印の押印があるのが原則だ。

しかし諸般の事情で、法人Ａの契約者名、押印が担当部長であることもある。この場合、通常は契約書に代表者が担当部長に権限を委任した旨を記載した「委任状」を添付することになる。

この契約が「電子契約」となった場合、代表取締役印の代わりに、現在は代表者の「電子証明書」を添付しているが、先のケースでは、担当部長の「電子証明書」と「電子委任状」を添付することになる。

「電子委任状」は、法人Ａがあらかじめ「電子委任状取扱事業者（電子委任状取扱業務を行う事業者）」に登録しておく。取引先は「電子委任状取扱事業者」が保管している「電子委任状」を閲覧、取得等することで、担当部長が適正に権限を委任されている（代理権を取得している）ことを確認し、契約を正式に締結することになる。

電子委任状法では、契約の申込み等の手続や行政機関に対する申請等の手続を電子的に行う「デジタルファースト」実現のため、電子委任状の普及と電子商取引その他の高度情報通信ネットワークを利用した経済活動の促進を図ることを目的としている。

具体的には同法第３条第１項の規定に基づき定められた指針（電子委任状の普及を促進するための基本的な指針）で、次のような手続きでの電子委任状の使用を想定している。

・ 企業間で行われる電子契約、申込み等の手続

・ 国及び地方公共団体の調達における電子入札等の手続

・ 行政機関に対する電子申請等の手続

つまり、1番目の想定にあるように、民間でのＷＥＢ上での契約、申込み等で電子委任状を使用するということは、不動産の買い付け、売買契約、管理委託契約等不動産取引に係るあらゆる場面での契約書が電子化され、電子委任状を添付するというようなことが考えられる。

当面は行政機関等に対する申請、手続き等での利用が先行していくと思われる（法人税の電子申告など）が、「デジタルファースト」の実現はすぐそこまで来ているのではないだろうか。

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編集部より：この記事は 健美家様 の2018/07/05の投稿を転載させていただきました。

無店舗で借り主の仲介無料をいち早く始めたのはアセンシャス（東京・千代田、鈴木直樹社長）。2012年、月額840円の会員制不動産情報サイトとアプリ（応用ソフト）「ノマド」を立ち上げ、14年２月から全物件で仲介手数料無料サービスを始めた。

仲介手数料は法律で、大家と借り主のそれぞれで取引価格の３％に６万円（税別）を加えた額までと定められている。仲介業者は両方から受け取れるが、アセンシャスは大家からのみもらい、借り主は無料にしている。

店舗を持たないことでコストを抑制。実店舗で不動産業を営んだノウハウを生かして大家と直接契約し、管理会社などに払う手数料を省いた。

ノマドでは、会員が間取りやエリアなどの条件を入力すると希望に合う部屋を提案する。物件を見たい場合もネットで予約し、現地でスタッフと合流。契約の際だけアセンシャスに行く。

ノマドの会員数は５万5000人で成約数は月間150件に上る。現在は首都圏１都３県で展開しているが、今後は大阪や福岡にも進出し年間10万件の成約を目指す。

同様のサービスを昨年11月に始めたのがイタンジ（東京・港、伊藤嘉盛社長）だ。同社も仲介手数料は一部を除き無料。昨年12月にヤフーと提携しヤフーの有料会員にもサービスを提供する。

イタンジのサイトでは、物件を検索すると他社サイトの物件も併せて提案するのが特徴だ。独自のシステムにより実際には空き部屋でない「おとり物件」を情報から排除し、利用者の安全を確保しているという。現在は東京23区中心だが、今後は埼玉や神奈川などにもサービスを広げる。

個人間の中古マンション売買を仲介する企業も出てきた。ハウスマート（東京・渋谷、針山昌幸社長）は14年10月設立で、今年２月に会員制の無料サイトを立ち上げた。

サイトでは売り主が部屋の写真と希望価格を掲載。買い手は直接売り主に質問し、内見も予約できる。フリーマーケットのように価格交渉もできる。ハウスマートの場合は契約締結後、買い手から仲介料を受け取り、売り主の負担はない。現在の会員数は1000人超で、10年後には売上高600億円を目指す。

編集部より：この記事は    nikkei.com  様の2015/05/18の投稿を転載させていただきました。

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増え続ける空き家が社会問題に

空き家の数が増加の一途をたどっている。2013年に総務省が行った「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は820万戸で5年前に比べ63万戸（8.3％）増。空き家率も13.5％と0.4ポイント上昇し、過去最高となった。

管理されていない街中の空き家は倒壊、不審火の可能性や衛生、景観などに悪影響を与えることから大きな社会問題となっている。

空き家が増える主な要因として取り上げられているのが、固定資産税の「住宅用地の特例措置」だ。

総務省が5年に一度行う「住宅・土地統計調査」によると日本の空き家は年々増え続け2013年には空き家率13.5％となった。空き家を放置することは防火や防犯など様々な問題の原因になる（出典：総務省統計局HP）

建物が立っているだけで土地の固定資産税は6分の1になる

土地や建物といった不動産には、固定資産税がかかる。税額は課税標準の1.4％だ。

しかし、建物が立つ住宅用の土地に対しては200m2まで6分の1、200m2を超える部分に対しては3分の1に軽減される。

●150m2、課税標準額2,000万円の土地の例
【更地の場合】
2,000万円×1.4％＝28万円

【建物が立っている場合】
2,000万円×6分の1×1.4％＝約4万6,600円

たとえ利用する予定のない空き家でも、建物さえ立っていれば、固定資産税は毎年約23万円も安くなるのだ。それなら建物を残しておきたくなるのは当然かもしれない。

土地に対する固定資産税額は、課税標準額×1.4％で算出される。課税標準は地価公示価格の70％相当。しかし、建物が立つ住宅用の土地に対しては軽減措置がある（出典：東京都主税局HP）

特定の空き家は2016年度から軽減措置の対象外

とはいえ、このままでは空き家は増える一方だ。そこで昨年（2014年）11月に「空き家対策特別措置法」が成立した。これは倒壊の危険があるといった特定の空き家に対して、各市町村が所有者に撤去・修繕などの指導をし、従わなければ勧告・命令できるというもの。命令に従わなければ50万円の過料（罰金のようなもの）を科せられる。それでも所有者が従わない場合は、行政代執行で撤去することができる。同法は今年（2015年）5月末までに施行される。

さらに政府は特定の空き家に対する固定資産税の軽減措置も見直す方針だ。これは「空き家対策特別措置法」と連動する形で実施され、各市町村が問題のある空き家と認定した場合、その土地は軽減措置の対象から外される。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納税義務があるため、実施は2016年度以降になる予定だ。

つまり利用予定のない空き家を所有している人は、今までの6倍の固定資産税を納めなければならない可能性があるのだ。いよいよその家を「再利用」するか「売却」するかを本気で考えなくてはならない時が来たと言えるだろう。

自治体によっては「整地費100％助成」といった支援策もある

ここまでの話だけを聞くと、空き家の所有者にとって一方的に負担増となるように感じるかもしれない。しかし、自治体によってはしっかり支援策を講じているところもある。
たとえば東京都荒川区では、1981年5月31日以前に建築された木造建築物といった条件に当てはまる建物を除去する場合は、その後5年間の土地の固定資産税・都市計画税を80％減免するなどの支援を行っている。
また、不燃化住宅へ建て替える場合は、除去・整地費を100％助成（上限額あり）し、さらに建物の固定資産税・都市計画税を5年間全額減免といった手厚い支援策まである。
＊くわしくは荒川区のサイトで確認を。
不燃化特区 新たな支援制度のご案内（荒川区）

このような支援策は全国各地の自治体で行っているし、これからはさらに内容が充実していくはずだ。もし利用予定のない空き家を所有しているならば、この機会に自治体へ問い合わせてみたらいかがだろう。

東京都荒川区の支援策。土地の固定資産税減免のほかにも様々なものがある（出典：荒川区HP）

編集部より：この記事は HOME’S PRESS 住宅ジャーナリスト・宅地建物取引主任者 椎名前太 様の2015/02/06の投稿を転載させていただきました。