皆さんは「おとり広告」というのをご存知でしょうか。

おとり広告とは、広告に表示されている商品・サービスが実際には購入できないにもかかわらず、購入できるかのような表示をしている不当な広告のことです。不動産業界でも既に入居者のいる物件をさも空室かのようにインターネット上に表示されるケースがあり、公正取引委員会が取り締まっています。

今回ご紹介するのは、「おとり広告」の摘発についての取り組みと、その技術が不動産業界以外からも注目されているケースを紹介します。

下記に WEDGE REPORT様 の記事を転記します。

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引っ越しシーズンも終わり、この春、入学や就職などに向けて部屋探しをした人も多いだろう。かつては、不動産情報誌などを参考に部屋探しを始めたものだが、いまでは不動産検索サイトや不動産会社のホームページなどインターネットで探し始めるのが一般的だ。紙幅に限りのある紙メディアに比べて、サイトには物件をいくら掲載しても問題がない。

例えば、ある不動産検索サイトで「東京都中央区」と「家賃10万円を上限」にして、調べてみると5000件以上の不動産情報がでてくる。実際の部屋探しでは、この中から、細かな条件を絞り込んで探すのだ。不動産検索サイトのおかげで不動産情報量は圧倒的に多くなった。

紛れ込む「おとり広告」

予算や好みにあった物件をスマホやパソコンで見つけ、不動産会社にメールや電話で問い合わせる。

と、ここで問題になるのが「おとり物件」だ。

部屋探しをしたことがあるならば、問い合わせた物件に「すでに入居が決まってしまいました」と不動産仲介会社のスタッフに言われたことは、一度はあるのではないだろうか。元々は業界用語だったおとり物件という言葉も、いまではすっかり有名になった。

このおとり物件広告を見つけるサービスで注目されているのが、不動産テックベンチャーであるターミナル（東京・港）だ。同社の「trueper（トゥルーパー）」は膨大な不動産データを使い、検索サイトに載った物件の最新情報を調べるものだ。もし入居が決まっていたり、入居中だったりする「おとり物件広告」であるとわかれば、サイト上に表示できなくなる。

元々、おとり広告は、入居が決まった物件の「落とし忘れ」が多いと言われている。ポータルサイトや自社ホームページに掲載した後に入居が決まったが、更新作業が間に合わずにさらに問い合わせがきてしまうことだ。

インターネットでの不動産探しが世間一般まで定着したことで、不動産仲介会社の集客戦略はサイトへの物件広告掲載が主軸になっている。サイトに掲載する物件数が莫大に増えたため更新作業が追いつかないのだ。

落とし忘れが増えれば、ユーザーも不動産を探しにくくなり、検索サイトの信用性にも関わる。そのためサイト運営会社では、罰則を設けて厳しく取り締まっている。警告などに従わない場合は、掲載停止に踏み切る場合もある。昨年には首都圏不動産公正取引協議会からの要請を受け、特に悪質とされた不動産会社42社の物件を掲載停止にした。

しかし、「更新作業が追いつかない」という不動産仲介会社は多く、サイト運営各社の規定では掲載から1～2週間は落とし忘れがおきても罰則などは課さない方針だ。

言うまでもないが、日本では入学や就職、転勤、転職など４月の新年度に合わせて部屋探しをする人が多い。特に賃貸物件では１～３月の間で、１年間で寄せられるうちの5割の問い合わせが集中するという。不動産会社からみれば一番の書き入れ時に当たり、来店客の対応に追われ、更新作業が後回しになってしまう。

「それでは八百屋が腐った野菜を店頭に並べているようなものだ。言い訳にならない」と言う向きもあるだろう。しかし、不動産賃貸業界の仕組みを知れば、いたしかたない側面もある。

ほとんどの賃貸住宅では家主、管理会社、仲介会社という３者が関連する。部屋探しをする入居者からの問い合わせを受けたり、部屋を案内したりするのは仲介会社だ。そして、ポータルサイトやホームページに物件情報を掲載するのも仲介会社が多い。

新しい入居者を募集するときは、まず今の入居者から管理会社に退去するむねの連絡が入り、そこから仲介会社に伝わる。例えば「ABCマンションで201号の部屋が2月末で退去。3月15日から入居可能」などの、情報が管理会社から仲介会社に一斉に送られる。それを受け、各仲介会社が募集を代行する。そのうちの1社が次の入居者と契約をまとめても、すぐには他の仲介会社には情報が伝わらないため時間差が生じて、「落とし忘れ」が多発してしまう。小まめに管理会社に連絡を取ればよいが、「とても手が回らない」（都内仲介会社店長）のが現状だ。

そこでターミナルが考えたのは管理会社が持つ最新の入居データを集めることだった。

ほとんどの管理会社は、物件を管理するためのITシステムを導入している。ターミナルは管理会社のシステムと連動させて、常に最新のデータを収集するのだ。

システム連動する会社は10社以上になる。1社ごとに交渉して、提携に結びつけた。現在、同社で把握している不動産入居情報は1000万室以上にもなる。

そうしてできたサービスを「trueper（トゥルーパー）」としてまとめて、昨年から本格的な運用を開始した。ポータルサイトがこのサービスを導入すれば、最新の空室物件だけが表示されるようになる。

すでに大手賃貸不動産フランチャイズ・アパマンショップホールディングスが運営する不動産検索サイトで導入されている。今後、他のポータルサイトにも導入を提案していく。

ネット通販サイトも救う

この仕組みが思わぬ方面から歓迎されている。楽天やメルカリといったネット通販会社やネット銀行等にも注目されているのだ。不動産のおとり物件を防止する機能がどうしてIT関連の会社にも喜ばれるのか。

実は誰も住んでいない賃貸住宅の空室は、ネットで不正に購入した商品の受け取り先として悪用されているのだ。

手口は単純だ。偽のクレジットカードでネット通販サイトにアカウントを開設し、空室の住所を登録しておく。そのアカウントで商品を購入し、指定した日時になると、合鍵や現地に置かれたキーボックスを使い部屋に侵入する。そして、購入した商品を何食わぬ顔で受け取り、国外サイトなどで転売して現金化するという。こうした詐欺の年間被害額は数十億円にも上るといわれ、通販サイトにとっては悩みの種だった。

しかし、実在する住所なので、通販サイト側は不正に気づきにくい。さらに問題が発覚しても、もともと空室なので犯人の足がつきにくく警察捜査も難しかった。

そこでターミナルでは最新の不動産入居情報を応用し、アカウント開設時に入力される住所に居住者がいるかどうかがわかるサービス「adwhite（アドホワイト）」を開発した。

指定された配送先に居住者がいないとわかれば、詐欺の疑いがあるため、配送を止められる。不正注文、空室詐欺を水際で食い止めることができるのだ。

これは通販サイトだけでなく、クレジットカードやキャッシュカードの不正作成や、ネット銀行の口座開設でも同様の効果が期待されている。

ネット通販詐欺の犯人は捜査の手が迫ると、注文したまま姿をくらますことも多い。そうとは知らない配送会社は何度も再配達をすることになり、人手不足のなかさらなる負担となっているとの声もある。

もちろん、空き部屋を勝手に使われる大家にとっても、掃除の手間が増え、設備の破壊などの危険があった。こうした悩みが一挙に解決できるメリットは大きい。

「当社の取り組みは、市場にある不動産の最新情報、いわば在庫情報を把握するものです。常に入退居があるなかで全体が把握できなかったものをテクノロジーで可視化でき、問題とされてきたことの多くに解決策を提示できるようになりました」（ターミナル・中道社長）

部屋探しのイライラと深刻なネット通販の詐欺被害を一挙に解決するのか。不動産業界とネット通販、二つの業界から期待が集まっている。

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編集部より：この記事は WEDGE REPORT様 の2018/04/25の投稿を転載させていただきました。

LIFULL HOME’Sを運営する株式会社LIFULLがおとり物件（違反物件情報）を自動検出するシステムの運用を開始するとのこと。まずは賃貸分野で開始されるそうです。

物件を探す人にとっては、「この物件にしよう！」と思って問い合わせて来店したものの実際は空いていなかったことを知るのはとてもテンションが落ちますからね・・。

まずは何でも良いから来店させようと一部の不動産会社が行っている結果、物件を探している人やその他の不動産会社も迷惑をこうむるわけで早く淘汰されると良いですね。

下記に株式会社LIFULLのリリースを転記します。

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■自動検出システムの概要
このたび運用を開始した違反掲載自動検出システムは、弊社が独自開発したもので、実際には契約できない成約済物件や条件のよい架空の物件など、いわゆる「おとり物件」の疑いのある情報を毎日自動で検出します。違反物件の取締り活動においては、従来から簡易型のシステムを活用していましたが、今回これを刷新し違反物件の検出を効率化しました。検出された物件については、専門部署による事実確認や是正指導を行います。
当初、本システムは賃貸物件情報を対象に運用していますが、今後は適用範囲の拡大や検出精度の向上、是正措置の自動化などを視野にいれています。
※システムの性質上、検出内容の詳細につきましては非公開とさせていただきます。

■「LIFULL HOME’S」の物件情報精度向上の取組みについて
「LIFULL HOME’S」では、正確な情報の中から、安心して住まい選びができるよう、「情報精度No.1」を目標に掲げて、以下のような取組みを推進してきました。

・情報掲載ルールの策定と啓蒙
「LIFULL HOME’S」への情報掲載に関して各種法令に基づく掲載規約を設け、不動産会社に対してルールを順守した正確な情報掲載を呼びかけています。

・掲載情報110番
「LIFULL HOME’S」に掲載された情報について、「事実と違う」「成約済みの物件だった」等のご指摘を受け付ける専用の窓口を設けています。

・違反物件情報等に関する事実確認と是正指導
専門部署を設けて、「情報掲載110番」に寄せられたご指摘や、独自のスクリーニング調査に基づき、違反が疑われる情報について個別に事実確認を行っています。違反が判明した場合は、弊社規定に従い不動産会社に是正指導を行います。改善がみられない場合は、掲載停止等の措置をとります。

・優良店舗の認定
「正確な物件情報の提供」と「安心のお客様対応」の2項目で、弊社が定めた基準をクリアした店舗を優良店舗として認定し、不動産会社を選ぶ際の参考情報として提供しています。

・業界団体での活動
首都圏不動産公正取引協議会 ポータルサイト広告適正化部会の加盟社として、同業他社と連携しておとり物件排除の取組み等を進めています。
2017年1月からは、首都圏不動産公正取引協議会が「厳重警告・違約金」の措置を講じた不動産事業者は、最低一ヶ月間「LIFULL HOME’S」などの主要不動産情報サイトへの広告掲載が一斉停止される施策も開始しており、一定の成果があがっています。

・関連業種と連携した活動
大手オンラインモールや決済プラットフォームの運営事業者と連携して、おとり物件対策と不正注文防止のための取組みを行っています。

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編集部より：この記事は  株式会社LIFULL    様の2018/03/28の投稿を転載させていただきました。